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财经5楼市调控进入关键时点开发商阵营将现

2018-06-11 09:50:58

楼市调控进入关键时点 开发商阵营将现大裂变

导读

每轮楼市调控进行到关键时点,都会引发一场争论:到底是开发商先扛不住,还是地方政府先扛不住?有时,还会涉

每轮楼市调控进行到关键时点,都会引发一场争论:到底是开发商先扛不住,还是地方政府先扛不住?有时,还会涉及银行、投资者等。当前,又现此况。近期参加一个电视节目,多数嘉宾讨论的结果是,这次开发商先坚持不住。  开发商群体的处境不妙,反映在三个层面:一、近日长沙又曝出一起开发商老板跑路事件,这已是去年以来长沙的第五起了;二、截至去年底,北京、武汉出现几百个开发商不再延续开发资质审核,数量较前年大幅增加,这意味着除了部分项目公司正常消失外,更有非项目公司非正常退出开发行业;三、企业收缩经营,减少拿地,裁员现象层出不穷。  2011年,全国商品房销售面积再创历史新高,同比2010年增长4.9%。然而,这一数据包含了部分产权式保障房的数据,若论纯市场化的商品住宅,则一二线城市成交量平均下跌超过二成。由此推算,多数开发商企业的销售业绩,将比2010年出现一二成的下滑。  大家比较关注开发商群体中的一线品牌。2011年中国房地产企业销售20强,门槛明显提升,分别达到180亿元和166万平米;上榜的龙头企业销售业绩上涨速度更超出了平均水平;全国前十强企业市场份额达到10.43%,较2010年上升了0.32个百分点。若论销售金额,万科排,超过1200亿元;若论销售面积,恒大称老大,超过1200万平米。相较而言,以高端产品为主的绿城,业绩出现负增长。不过,绝大多数地产巨头,都没有完成年初制定的指标

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,作为一家销售超过千亿的企业,万科也没达标。恒大、华润、中海等少数房企,业绩增长显着,完成了指标。  显而易见,与中小企业哀鸿遍野的惨状相比,大型企业的情况要好很多。2008年3月,潘石屹曾提出“百日剧变论”,被证明是虚惊一场。随着2009年房地产市场的快速、持续反弹,并无多少企业倒闭,反倒让很多“猪坚强”变得更加强壮了。而这一轮调整,情况比上一轮更加严峻。  关键在于,2008年四季度中央开始救市,同时也在大力度救经济,狂发货币,导致流动性泛滥,投资投机性购房需求在年上蹿下跳,推高了房价。这次,官方至今仍在频频表示楼市调控不放松。即便是货币政策正出现局部放松,新增信贷总量将超过去年的7.5万亿,开发贷款也不会有明显增加,多是自住性购房贷款(尤其是首套房贷)有所放松,总量些许增加。  在这样的政策背景下,今年楼市还将继续调整,房企不可能重演2009年的“胜利大逃亡”,艰难的时点尚未到来,因此地产大佬们不约而同地调低了2012年的销售预期,恒大定为800亿元, 与去年实际销售额持平;绿城为 400多亿元,远低于去年的目标(550亿元),较去年实际业绩小幅增加;中海为800亿港元,与去年目标一致,但比去年实际销售额调低了约8%。  这一现象为近十年来所罕见。不过,也有可能到今年年底,很多地产巨头会发现,他们的预期偏悲观了。毕竟,现在是市场非常悲观的时点。但有一点勿庸置疑:2012年10强房企的市场份额还会继续上升。过去十几年,房地产开发行业的门槛过低,导致该行业良币不能驱逐劣币。去年以来,市场调整,企业临危,也是行业优胜劣汰加速的时段,有利于提高行业集中度,让优质企业占有更大的市场份额。按去年销售金额,老大万科约1200亿仅占全国商品房总销售金额(约5.9万亿)的2%,全国10强企业也只占10%。相比成熟市场,我国房地产业的市场集中度还需显着提高。当然,也许会有人担心形成寡头垄断怎么办?未来15年,都无须为此而担忧。  有人说,未来几年中国的开发商将消失九成!我想不会这么快。未来十年,全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在6万家左右)。主要是中小企业退出,大企业继续壮大,“国进民退”仍难以避免,21家合规央企扩张步伐不会太小,而保障房建设还需地方国企出力。  ---------------------------------------------  2012楼市5大悬疑 房价全回落何时到  限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回落?相信随着时间的推移,在2012年的某个时间段,所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。  2012年的楼市,注定不会平静。  基于限购和限贷政策的作用,房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是,房价跌幅并未达到人民所希望的程度,甚至还有部分二、三线城市逆势上涨,因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是,由于国内经济面临诸多不确定性,这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?  悬疑一:限价令何去何从?  广东中山市不再延续“限价令”的表态,让这项调控措施立于尴尬境地。  众所周知,当初在公布房价控制目标时,除北京明确“稳中有降”外,多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩,以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底,在已经对外公布房价调控目标的121个城市中,至少有30个城市没有完成目标。  考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求,2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩,显然已经不合时宜。而中山市的表态,却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说,“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显,因此在强调限购不放松的前提下,“限价令”松绑的可能性极大。  悬疑二:限购令会如何变化?  “限购令”会不会松动?相信很多人都极为关心这个话题。  建设部在此前不久已要求限购令到期延续,但截止到2011年12月26日,在48个已执行“限购令”的城市中,只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策,其余的在观望等待。  限购政策的作用是显而易见的,它是一剂“猛药”,对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下,限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是,当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下,“限购令”的前景有了一丝不确定性。  应该说,在流动性收紧,融资渠道变窄的前提下,经过长达两年时间的观望之后,大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少,因此能做的就是降价促销,以求自保。有可能2012年4月份开发商可能会采取行动,这是因为其时“两会”已经结束,政策面趋于明朗,相信开发商不会错过这个时机。  悬念三:八五折优惠房贷能否回来?  首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高,这让人意想不到!那么,在2012年,首套房贷优惠利率还会回来呢?  虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策,但主要针对对象为第二套以及以上住房,对于合理的刚性需求而言,并不属于打击范围。但在2011年上半年,连续6次上调存款准备金率,银行也犯了“贫血症”,而贷款申请人数变化不大,因此在僧多粥少的情况下,银行自然会提高利率水平了,以获取更多的收益,这更多是市场选择的结果。  2011年12月5日,央行调低存款准备金率0.5个百分点,这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率,释放流动性,这对首套房贷有利,至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调,要扶持合理的住房需求,但八五折优惠房贷会不会再现,这还得看流动性释放程度的大小。  悬念四:交易状况会否改善?  对于一线城市来说,交易量会不会在2012年反弹?  国家统计局数据显示,前11个月,全国商品房累计销售面积8.9亿平方米,较去年同期增加9%。从表面上来看,2011年楼市与2010年基本持平,但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计,北京前11月新房成交7.54万套,比去年同期减少20.9%。根据“上房地产”站公布的数据,截止到12月26日,上海商品住宅累计成交量为626万平方米,较2010年的840万平方米还有不小的距离。  悬念五:土地价格还会回落吗?  房价与土地的关系,跟面包与面粉之间的关系相仿,因此相当于“面粉”的土地的价格走势,也颇受市场关注。  近日公布的数据表明,2011年1~11月,全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%,但主要受商办和工业用地增长带动,同时,土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11 月,住宅用地量价水平持续低于去年同期,成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%,其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%,上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。  当然,北京、上海等一线城市楼面价的下滑,与土地供应有一定关系,比如市中心的土地供应大幅减少,因此均价回落。但值得庆幸的是,土地价格总体上还是保持回落态势,这有利于房价的整体回落。(深圳商报)

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